Valeur verte : le DPE influence les prix de l'immobilier
Le Diagnostic de Performance Énergétique n’est plus un simple document administratif. En 2025, il est devenu l’un des critères les plus déterminants dans la valorisation d’un logement, parfois autant que son emplacement ou sa superficie. Que vous soyez particulier, agent immobilier ou investisseur, voici ce que vous devez savoir pour anticiper et bien décider.
Le DPE, qu'est-ce que c'est exactement ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un document obligatoire lors de toute vente ou mise en location d’un logement. Il évalue la consommation d’énergie du bien et ses émissions de gaz à effet de serre, puis lui attribue une note allant de A (très performant) à G (très énergivore). Les biens classés F et G sont communément appelés « passoires thermiques ».
Depuis la réforme du mode de calcul entrée en vigueur en juillet 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable. Cela signifie qu’un acquéreur peut se retourner contre un vendeur si le diagnostic s’avère inexact — ce qui lui confère un poids considérable dans les transactions, et impose aux professionnels une vigilance accrue sur la fiabilité des diagnostics qu’ils transmettent à leurs clients.
Pour encore plus d’infos sur le DPE vous pouvez consulter la page DPE
Des écarts de prix qui ne cessent de se creuser
– 15 %
Décote moyenne pour les biens classés F ou G par rapport à un bien classé D
– 457 €/m2
Ecart de prix moyen au m2 entre une passoire thermique et un bien classé D
+ 17 %
Surcote possible pour les biens classés A ou B vs un bien classé D
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Selon les données SeLoger publiées début 2025, la performance énergétique d’un logement a un impact direct et mesurable sur son prix de vente.
Plus révélateur encore, depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle méthode de calcul, les trajectoires de prix ont divergé de façon nette. Les logements bien notés (A à D) ont vu leurs prix progresser de +3,4 %, les biens classés E ont légèrement reculé (−0,6 %), tandis que les passoires thermiques (F ou G) ont chuté de −3,5 %.
Le cas des zones rurales et peu tendues : les écarts sont encore plus marqués dans les territoires où la demande est plus faible. Dans de nombreuses zones rurales, la différence de prix entre une passoire thermique et un bien classé D dépasse les 25 %. Un propriétaire qui ne rénove pas son bien peut donc subir une double pénalité : la décote liée au DPE, amplifiée par un marché local moins dynamique.
Point professionnel
Pour les agents immobiliers et conseillers patrimoniaux, ces écarts imposent d’intégrer systématiquement le DPE dans toute estimation de bien. Une estimation réalisée sans lecture précise de la performance énergétique expose à une surévaluation significative, source de négociations difficiles et de délais de vente allongés.
Au-delà du prix : l'impact sur les délais de vente et la négociation
La note DPE ne joue pas seulement sur le prix affiché. Elle influence aussi la marge de négociation accordée à l’acheteur et la vitesse à laquelle le bien se vend.
Les logements classés F ou G restent en moyenne 84 jours sur le marché, contre 79 jours pour les biens mieux notés. Et si cet écart de 5 jours peut sembler modeste, il s’accompagne d’une marge de négociation bien plus élevée : près de 6 % pour les passoires thermiques, contre 3 % seulement pour les biens classés D.
Paradoxalement, les annonces de biens classés G génèrent en moyenne 67 % de contacts supplémentaires par rapport à un bien classé D. Cet intérêt s’explique par des prix d’entrée plus accessibles — certains acquéreurs y voient une opportunité d’achat à moindre coût, à condition d’intégrer le budget travaux dans leur plan de financement.
Point professionnel
Ce volume de contacts élevé sur les passoires thermiques peut induire en erreur : un grand nombre de demandes ne signifie pas une vente rapide ni au prix souhaité. Les acquéreurs qui ciblent ces biens sont souvent des négociateurs avertis, conscients de leur levier. Anticiper la décote dès la mise en vente reste la stratégie la plus efficace pour éviter des allers-retours chronophages.
Le marché locatif : des règles qui se durcissent
Pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs, les enjeux sont encore plus immédiats. Le DPE influence désormais à la fois le niveau des loyers, la possibilité de les réviser, et même le droit de louer le bien.
Un impact direct sur le montant des loyers : les données « Se Loger » au 1er janvier 2025 montrent des écarts significatifs selon la classe énergétique :
PARIS – CLASSE A VS D
+ 3 € /m2
Loyer mensuel supérieur pour les biens les plus performants
PARIS – CLASSE G VS D
– 1,30 € /m2
Loyer mensuel inférieur pour les passoires thermiques
FRANCE – CLASSE F VS B
– 1,60 € /m2
Perte de loyer mensuel pour les logements énergivores
Au-delà du niveau de loyer, la loi Climat & Résilience a introduit un calendrier progressif d’interdictions qui contraint directement la rentabilité des bailleurs :
2025
Interdiction de louer les logements classés G
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location.
2022
Gel des loyers F et G
Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, ni révision annuelle, ni hausse à la remise en location.
2028
Interdiction de louer les logements classés F
À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront à leur tour exclus du marché locatif.
2034
Interdiction de louer les logements classés E
Le calendrier s’étend jusqu’en 2034 pour les biens classés E, généralisant progressivement l’obligation de rénovation.
Ces mesures ont déjà profondément modifié le marché : entre janvier 2021 et janvier 2025, le stock de passoires thermiques disponibles à la location a chuté de près de 64 %. Les propriétaires ont soit vendu leur bien, soit engagé des travaux de rénovation.
Point investisseur
Pour tout investissement locatif, le DPE doit être analysé avant l’acte d’achat, au même titre que la localisation ou le rendement brut. Un bien classé F ou G acheté sans plan de rénovation précis peut rapidement devenir non louable, avec un impact direct sur la rentabilité et la valeur patrimoniale à long terme.
Faut-il rénover avant de vendre ?
C’est la question que se posent de nombreux propriétaires. La réponse dépend de plusieurs facteurs : l’ampleur des travaux nécessaires, le marché local, et le type de bien. Dans tous les cas, des aides existent pour alléger la facture.
Les principales aides disponibles en 2025 :
MaPrimeRénov’ — La principale subvention de l’État, reconduite en 2025. Son montant varie selon les revenus du foyer et le gain énergétique des travaux. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) — Un prêt sans intérêt jusqu’à 50 000 € sur 20 ans pour financer la part des travaux non couverte par les subventions. Ces dispositifs sont cumulables avec les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) et certaines aides locales.
Un DPE amélioré, même d’une seule lettre, peut transformer significativement la valeur d’un bien et élargir le cercle des acheteurs potentiels. Un logement passant de G à E peut, par exemple, redevenir louable et récupérer une partie importante de sa valeur marchande.
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